부동산

이미 갭투자한 집이 토지거래허가구역에 들어간다면 가장 먼저 확인할 것은 내 매매계약이 구역 지정 전에 체결 완료되었는지입니다. 지정 전에 체결 완료된 계약에는 허가제가 적용되지 않기 때문입니다. 이 글은 2026년 10월 31일 기준으로 구역 지정 전후에 집주인이 점검할 순서만 짧게 정리한 보조 글이며, 구역 전체 현황과 실거주 유예 제도는 토지거래허가 갭투자 대표 글 에서 자세히 다룹니다. 구역 지정 전에 계약이 끝났다는 것은 어떻게 증명하나요? 토지거래업무처리규정 제20조의3 제1항은 허가구역 지정 전에 체결 완료된 토지거래계약에는 허가제가 적용되지 않는다고 규정하고 있습니다. 그리고 지정 전에 체결이 완료되었는지는 검인, 등기 신청 등 객관적인 증거에 따라 판단하도록 하고 있습니다. 말로만 먼저 계약했다고 주장하기는 어렵다는 뜻입니다. 토지거래업무처리규정 제20조의3 화면 캡처 (조회일 2026.10.31). 출처 국가법령정보센터. 캡처 화면은 시행 2017. 6. 3. 표기 버전이므로 최신 개정 여부는 링크에서 확인하세요. 그래서 계약 시점을 보여 주는 자료를 미리 모아 두는 것이 중요합니다. 아래 표처럼 자료별로 무엇을 확인할지 정리해 보세요. 확인할 자료 확인할 내용 매매계약서 원본 계약 체결일, 당사자 서명 날인, 특약 문구 계약금 이체 내역 실제 입금일, 입금 금액, 받는 사람 검인 또는 등기 신청 기록 규정이 예시로 든 객관적 증거에 해당하는지 임대차계약서와 확정일자 세입자 입주일, 계약 만기, 보증금 금액 구역 지정 직후에는 무엇부터 점검하나요? 공고가 나온 날을 기준으로 내 상황이 어디에 해당하는지 먼저 나눕니다. 구체적인 적용은 사안마다 달라질 수 있어, 아래 순서로 정리한 뒤 관할 구청에 서면이나 전화로 확인하는 것이 안전합니다. 공고 대상 지역과 기간에 내 주소가 들어가는지 확인합니다. 서울 25개 구와 경기 12곳은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지이고, 동탄, 기흥, 구리는 ...

2026년 11월 이사 날짜는 손없는날인 8일(일), 17일(화), 18일(수), 27일(금), 28일(토) 중에서 고르면 되고, 11월에는 법정 공휴일이 없습니다. 12월에는 25일(금)이 공휴일이라 25~27일이 3일 연휴이고, 손없는날은 7일, 8일, 17일, 18일, 27일, 28일입니다. 주말이나 연휴에 이사하면 주민센터가 닫혀 있고 정부24 온라인 전입신고도 다음 근무시간에 처리되므로, 전입신고와 확정일자 일정을 이사 날짜와 함께 정해야 합니다. 한국천문연구원 음양력 대조표와 우주항공청 월력요항으로 확인한 2026년 10월 31일 기준 일정을 정리했습니다. 2026년 11월과 12월 공휴일은 언제인가요? 11월 : 공휴일에 관한 법률이 정한 공휴일 목록에 11월 날짜는 없습니다. 주말을 빼면 모든 평일에 관공서가 업무를 봅니다. 12월 25일(금) : 기독탄신일입니다. 우주항공청 월력요항은 12월 25~27일(기독탄신일 및 토·일요일)을 3일 연휴로 안내합니다. 우주항공청 「2026년 월력요항」 발표 화면 캡처 (조회일 2026.10.31). 출처 우주항공청 11월과 12월 손없는날은 며칠인가요? 손없는날은 음력 날짜의 끝자리가 9 또는 0인 날(9일, 10일, 19일, 20일, 29일, 30일)입니다. 한국천문연구원의 월별 음양력 조회 결과로 양력에 맞춰 확인했습니다. 양력 요일 음력 주말·연휴 11월 8일 일 9월 29일 일요일 11월 17일 화 10월 9일 평일 11월 18일 수 10월 10일 평일 11월 27일 금 10월 19일 평일(다음 날 토요일) 11월 28일 토 10월 20일 토요일 12월 7일 월 10월 29일 평일 12월 8일 화 10월 30일 평일 12월 17일 목 11월 9일 평일 12월 18일 금 11월 10일 평일(다음 날 토요일) 12월 27일 일 11월 19일 크리스마스 연휴 마지막 날 12월 28일 월 11월 20일 평일 11월 7일(토)은 음력 9월 28일이어서 손없는날...

토지거래허가 갭투자는 2026년 12월 31일까지 서울 전역에서 사실상 불가능합니다. 구청 허가를 받고 산 집은 4개월 안에 입주해 2년 동안 직접 살아야 해서 전세나 월세를 놓을 수 없기 때문입니다. 다만 세입자가 살고 있는 집을 무주택자가 살 때는 입주를 미루는 실거주 유예가 있고, 신청 기한은 2027년 12월 31일로 늘었습니다. 구역 만료일을 앞두고 연장 여부는 아직 결정되지 않았습니다. 이미 갭투자한 집주인과 매수 예정자가 확인할 순서를 2026년 10월 31일 기준으로 정리했습니다. 서울 전역 토지거래허가구역은 언제까지인가요? 서울 25개 구 전역과 경기 12곳 : 2025년 10월 20일 시작, 2026년 12월 31일 만료입니다. 경기 12곳은 과천, 광명, 의왕, 하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지입니다. 동탄·기흥·구리 : 2026년 7월 5일에 지정되어 2027년 12월 31일까지입니다. 연장 여부 : 국토교통부 장관은 10월 7일 국정감사에서 토지거래허가제에 대한 수요가 있다고 보고 있다며 시장 상황을 살펴 연장 여부를 검토하겠다고 밝혔습니다. 확정된 것은 없습니다. 토지거래허가구역에서 갭투자가 막히는 이유는 무엇인가요? 계약 전에 구청 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 허가받은 주택은 허가 후 4개월 안에 입주하고 2년 동안 직접 거주해야 합니다. 그동안 전월세를 놓을 수 없어서, 전세 보증금으로 잔금을 치르는 갭투자 구조가 성립하지 않습니다. 효과는 수치로도 나타났습니다. 서울 아파트 거래에서 갭투자 비중은 2025년 10월 37.9%에서 2026년 8월 6.1%로 줄었습니다. 반면 전세 매물이 줄어 전월셋값과 매매가가 함께 올랐다는 지적도 이어지고 있습니다(에너지경제신문 2026.10.19). 세입자가 있는 집을 사면 어떤 예외가 있나요? 2026년 10월 1일부터 세입자가 살고 있는 주택을 사는 무주택 매수자는 입주를 미룰 수...

안녕하세요, 오늘은 많은 분들이 헷갈려하시는 월세 계약 시 부동산 중개수수료를 정리합니다. 보증금 1,500만원에 월세 30만원인 계약은 거래금액을 3,600만원으로 계산하고, 서울 기준 상한요율 0.5%를 적용하면 중개보수 상한은 18만원이며 임대인과 임차인 각각에게 받을 수 있는 한도입니다. 2026년 10월 31일 기준으로 법령과 서울시 요율표에서 확인한 내용으로 계산법과 부담 주체를 설명합니다. 이전 글에서 5천만원 미만 구간의 환산 방법과 부담 방식이 달랐던 부분은 바로잡았습니다. 월세 계약 중개수수료는 어떻게 계산할까? 부동산 중개수수료는 단순히 보증금만으로 계산하는 것이 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호는 임대차에서 보증금 외에 차임이 있으면 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액 을 거래금액으로 한다고 정하고 있습니다. 다만 이렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면 월 차임에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산합니다. 이 포스팅은 애드릭스 포인트를 받습니다. 보증금 1,500만원, 월세 30만원인 계약을 계산하면 다음과 같습니다. 100배로 합산하면 1,500만원 + (30만원 × 100) = 4,500만원입니다. 4,500만원은 5천만원 미만이므로 70배를 적용해 다시 계산합니다. 1,500만원 + (30만원 × 70) = 1,500만원 + 2,100만원 = 3,600만원이 거래금액입니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 화면 캡처 (조회일 2026.10.31, 시행 2026. 8. 28. 표기). 출처 국가법령정보센터 중개수수료 법정 상한액은 얼마일까? 주택의 중개보수 상한요율과 한도액은 공인중개사법 시행규칙 별표 1과 시도 조례로 정해집니다. 서울시 부동산정보광장의 요율표(서울특별시 주택중개보수 등에 관한 조례 별표 1)에서 임대차 등 구간은 다음과 같습니다. 거래금액 상한요율 한도액 5천만원 미만 1천분의 5 20만원 5천만원 이상 1억원 미만 1천분의 4 30만원...

주택 임대소득은 집을 한 채만 가졌다면 대부분 비과세이고, 두 채 이상이면 과세됩니다. 연 임대수입이 2천만원 이하이면 분리과세(세율 14%)와 종합과세 중 선택할 수 있고, 2천만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 6~45% 세율로 신고합니다. 이 글은 2026년 10월 31일 기준 소득세법과 국세청 주택임대소득 안내로 과세 기준과 계산 순서를 정리합니다. 주택 수가 늘어날 때 팔 때의 세금은 1가구 2주택 세금 총정리 에서 이어서 확인하세요. 주택 임대소득은 언제부터 과세되나요? 소득세법 제12조는 1개의 주택을 소유하는 사람의 주택임대소득을 비과세소득으로 정합니다. 다만 기준시가가 12억원을 초과하는 주택과 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 비과세에서 제외됩니다. 국세청 안내는 이 기준이 종전 9억원에서 2023년 귀속부터 12억원으로 올랐다고 설명합니다. 그래서 주택 수와 기준시가 두 가지를 먼저 확인해야 합니다. 소득세법 제64조의2 화면 캡처 (조회일 2026.10.31). 출처 법제처 국가법령정보센터 주택 수는 어떻게 세나요? 구분 계산 방법(국세청 안내) 다가구주택 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산 공동소유 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산. 임대수입금액이 연간 6백만원 이상이거나 고가주택의 30% 초과 지분을 가진 경우 소수지분자의 주택 수에도 가산 부부 소유 본인과 배우자의 주택을 합산. 같은 주택이 중복되면 지분이 큰 사람, 지분이 같으면 합의한 사람의 소유로 계산 전대, 전전세 임차한 주택을 전대하면 소유자의 주택 수에 포함될 뿐 아니라 임차인의 주택으로도 계산 월세 말고 보증금은 어떻게 과세되나요? 주택임대소득의 총수입금액은 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료입니다. 국세청 안내에 따르면 거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 간주임대료를 총수입금액에 넣습니다. 전용면적 40제곱미터 이하이고 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인...

부동산을 사서 등기하면 내는 세금은 이제 취등록세가 아니라 취득세 하나입니다. 주택을 유상거래로 사면 취득당시가액 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 가액에 따라 1~3%, 9억원 초과는 3%이며, 다주택이면 중과가 적용될 수 있습니다. 신고와 납부는 취득일부터 60일 이내입니다. 이 글은 2026년 10월 31일 기준 지방세법 조문으로 계산 구조를 설명하고, 정확한 금액은 위택스 지방세 미리계산으로 확인하도록 안내합니다. 일시적 2주택은 1가구 2주택 세금 총정리 와 함께 보세요. 취등록세는 지금도 따로 내나요? 옛날에는 취득세와 등록세를 따로 냈지만 지방세법이 개정되면서 통합됐습니다. 지방자치단체 안내에 따르면 취득과 이전을 등록하려는 경우 등록면허세가 아니라 취득세만 납부하고 등록을 신청하면 됩니다. 그래서 인터넷에서 보이는 취등록세 계산기는 사실상 취득세 계산기입니다. 근저당 설정처럼 다른 등록에 붙는 등록면허세는 위택스 지방세 미리계산의 등록면허세 탭에서 따로 계산합니다. 위택스 지방세 미리계산 화면 캡처 (조회일 2026.10.31). 출처 위택스, 행정안전부 주택 취득세율은 어떻게 계산하나요? 지방세법 제11조 제1항 제8호는 유상거래로 주택을 취득할 때 취득당시가액에 따른 세율을 정합니다. 취득당시가액 세율 6억원 이하 1천분의 10 (1%) 6억원 초과 9억원 이하 (해당 주택의 취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100, 소수점 넷째 자리까지 9억원 초과 1천분의 30 (3%) 지방세법 제11조 화면 캡처 (조회일 2026.10.31). 출처 법제처 국가법령정보센터 6억원에서 9억원 사이 주택은 어떻게 계산하나요? 구조만 확인하기 위한 가정입니다. 취득당시가액이 7억 5천만원이면 7억 5천만원에 3억분의 2를 곱해 5를 구하고 3을 빼면 2이므로 세율은 2%이고 취득세는 1,500만원입니다. 8억원이면 8억원에 3억분의 2를 곱한 5.3333에서 3을 뺀 2.3333%가 세율입니다. 위택스 안내에...

킨텍스 원시티를 일산의 대장아파트라고 부르는 말은 공식 기준이 아니라 시장에서 쓰는 표현입니다. 사기 전에는 이 표현보다 단지 주소가 토지거래허가구역에 해당하는지, 주상복합의 건축물대장과 관리비가 어떤지부터 확인해야 합니다. 2025년 2월에 쓴 이 글은 단지 개요를 소개하는 데 그쳤는데, 이번에 시세처럼 바뀔 수 있는 내용은 빼고 확인 방법 중심으로 다시 구성했습니다. 2026년 10월 31일 기준입니다. 킨텍스 원시티는 지금 규제를 받나요? 2025년 10월 15일 국토교통부 공고 제2025-1219호의 경기도 12개 지역은 광명, 과천, 의왕, 하남, 수원 장안·팔달·영통, 성남 분당·수정·중원, 용인 수지, 안양 동안이며 고양시는 포함되지 않았습니다. 2026년 6월 30일 경기도가 추가한 곳도 용인 기흥구, 화성 동탄구, 구리시였습니다. 다만 경기부동산포털의 허가구역 현황표에는 고양시를 대상으로 한 사업지구 단위 허가구역이 별도로 올라 있습니다. 이런 구역은 지정기간이 제각각이어서 단지 주소로 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다. 경기부동산포털 토지거래허가구역 지정현황 화면 캡처 (조회일 2026.10.31, 화면 자체의 기준일은 2026.4.2). 출처 경기도 대장아파트라는 말을 어떻게 검증하나요? 2025년 글은 GTX 역세권, 커뮤니티, 주변 인프라를 근거로 대장이라고 평가했습니다. 이 평가를 확인하려면 세 가지를 따로 보세요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지와 인근 비교 단지의 같은 면적 최근 계약을 날짜순으로 비교합니다. 거래가 꾸준히 이뤄지는지 최근 거래 건수를 살펴봅니다. 한국부동산원 R-ONE에서 지역 전체의 가격 흐름과 단지 흐름이 같은 방향인지 확인합니다. 이 단계를 거치면 대장이라는 표현이 가격, 규모, 거래량 중 무엇을 뜻하는지 분명해집니다. 확인되지 않는 부분은 메모에서 빈칸으로 남기세요. 초고층 주상복합을 살 때 확인할 체크리스트는 무엇인가요? 확인 항목 무엇을 보나 공식 확인처 건축물대장 용도, 대지...